Коротко о законе
С 1 сентября 2026 года вступают поправки, которые дают судам и правоохранительным органам возможность арестовывать имущество граждан, находящихся за пределами России, в качестве обеспечительной меры по административным делам, связанным с «правонарушениями против интересов РФ». Арест могут наложить уже на этапе производства, а снять — только после исполнения решения суда.
Кого может коснуться арест
Закон формулирует широкий критерий: под меры могут попасть уехавшие граждане, в том числе те, кто получает доход от сдачи жилья или иным образом распоряжается имуществом из‑за границы. Чётких ограничений по категориям нет, поэтому потенциально под риском может оказаться любой владелец недвижимости, отсутствующий в стране.
Арест начинают с денежных средств на счетах и вкладах; если их недостаточно, суд может наложить арест на другое имущество — например, на квартиру. Также возможно обращение с ходатайством об аресте ещё до вынесения окончательного решения по делу.
Почему это важно и какие последствия
Кроме прямой утраты возможности распоряжаться имуществом (продать, подарить, сдать в аренду), закон создаёт правовую незащищённость для уехавших: риск административных дел и ареста активов может привести к самоцензуре и снижению участия в публичной деятельности.
Варианты распорядиться недвижимостью из‑за границы
Если вы не планируете возвращаться в Россию, основные легальные варианты — оформить дарение на доверенное лицо или родственника либо продать квартиру через представителя по доверенности. Оба пути требуют тщательной подготовки документов и учёта налоговых и процедурных рисков.
Дарение (переоформление на близких)
Дарение на близкого родственника — распространённый способ: при этом обычно ни даритель, ни одаряемый не платят налог. К близким родственникам относятся родители, супруги, дети, внуки и пр. При передаче не близким лицам одаряемый облагается НДФЛ 13% от дохода (расчёт производится относительно кадастровой стоимости); для нерезидентов ставка может доходить до 30%.
Дарение можно оформить только в России у российского нотариуса — для этого требуется доверенность, оформленная заранее (см. ниже). Даритель не может прямо оформить доверенность на того же человека, на кого планирует переписать квартиру — в сделке обычно участвует третья сторона.
Продажа через представителя
Продать недвижимость можно по доверенности: доверенное лицо подписывает договор купли‑продажи и представляет документы в Росреестре. Налог на прибыль при продаже зависит от срока владения недвижимостью и основания приобретения (обычно освобождение от НДФЛ при владении более 3 или 5 лет, но есть нюансы). Для «иноагентов» и нерезидентов чаще применяется ставка 30%.
Доверенность — как и где оформить
Есть два основных пути: оформить доверенность в российском консульстве или у местного нотариуса в стране пребывания и затем легализовать (апостиль или процедура по Минской/Гаагской конвенциям, в зависимости от страны). После этого оригинал доверенности нужно переслать в Россию.
Рекомендуется делать доверенность через консульство: тогда российский нотариус сможет проверить документ по базе и меньше рискнуть отказать в приёме. В доверенности должны быть чётко прописаны права: оформление дарения/продажи, подача документов в Росреестр и МФЦ, получение средств и снятие с регистрационного учёта, если это необходимо.
Нюансы с электронными подписями и биометрией
С апреля–июля 2026 года введён эксперимент с выдачей квалифицированных электронных подписей (КЭП) в ряде стран: при наличии действующей КЭП некоторые сделки можно совершать дистанционно. Однако для удалённых сделок также требуются биометрические данные — их можно сдать только очно, и если ваши данные не внесены в Единую биометрическую систему, дистанционный путь может оказаться невозможным.
Налоги и расходы
При дарении близкому родственнику налог обычно отсутствует; при дарении не близким лицам — НДФЛ 13% (для резидентов) от расчётной прибыли по кадастру, для нерезидентов — 30%. При продаже налог зависит от срока владения и основания приобретения; возможны налоговые вычеты и учёт расходов на покупку.
Также учитывайте оплату услуг нотариуса, расходы на оформление и пересылку доверенности, госпошлину за регистрацию в Росреестре (около 4 000 рублей или 0,02% от стоимости, если она выше 20 млн рублей) и возможные дополнительные региональные сборы.
Как безопасно принимать деньги от продажи
Лучше принимать сумму на собственный российский банковский счёт. Если это невозможно, доверенному лицу можно дать право открыть счёт и принять деньги, но тогда датой получения оплаты считается момент передачи средств представителю. Альтернативы: банковский аккредитив или нотариальный депозит — механизмы, которые повышают безопасность расчётов для продавца и покупателя.
Документы для сделки и регистрации
Для оформления дарения или продажи потребуются: паспорта сторон, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (если есть), справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, нотариальная доверенность, а в отдельных ситуациях — согласие супруга, документы БТИ и пр. Нотариус составляет договор в трёх экземплярах и направляет документы в Росреестр; после регистрации новый собственник получает выписку ЕГРН.
Прописка и выписка
На момент продажи в квартире не должно быть зарегистрированных лиц. Если вы в ней прописаны, потребуется отдельная доверенность и заявление на выписку: доверенное лицо с этими документами и выпиской из ЕГРН может обратиться в МФЦ для снятия регистрации.
Рекомендации перед сделкой
- Оцените риск возможного ареста: если есть вероятность административного преследования, заранее подумайте о способах защиты имущества.
- Проконсультируйтесь с нотариусом и юристом по недвижимости для составления корректной доверенности и списка необходимых документов.
- Если планируете дарение — выбирайте близких родственников, чтобы снизить налоговые издержки; при продаже — обсуждайте безопасные схемы приёма платежей (аккредитив, нотариальный депозит).
- Продумайте логистику оформления доверенности (консульство или местный нотариус, апостиль/легализация) и учтите сроки пересылки документов в Россию.
Закон повышает вероятность того, что отсутствующее в стране имущество окажется недоступным для владельца до решения суда. Если вы владеете недвижимостью в России и находитесь за рубежом, сейчас есть время проверить документы, подготовить доверенность или иные полномочия и получить профессиональную юридическую консультацию.
